《土地貸款容易申辦嗎? 》貸款申辦流程及成數利率是多少?

急需用錢、想辦 土地貸款？不過你知道土地貸款成數可以貸幾成？又分成哪些土地類型嗎？不同的土地種類又有哪些限制？接下來跟著本文一起了解土地貸款利率多少、貸款流程、額度條件、持分土地貸款及土地二胎等資料通通幫你整理好，將土地的價值最大化。

土地貸款 是什麼？認識貸款利率、年限及成數

台灣人普遍有「有土斯有財」的觀念，早期老一輩人擁有大量土地，平時我們較常聽到信貸、房貸、車貸，比較較少聽聞「土地貸款」，而土地貸款也就是利用您持有的土地做為貸款的擔保品向銀行或是農會或是合作社或是民間機構辦理貸款借款，透過地政事務所申辦，將土地抵押權設定給金融機構（銀行或民間）後，貸款機構會根據土地價值給予貸款額度及利率，因有土地當擔保品所以利率低、額度高，是很適合運用的週轉貸款方式。

貸款過程中需要現勘、並瞭解土地實際的面積與所在位置之後方可進行估價。只要您的土地有價值就可以辦理貸款，地目是是田地、農地、建地，通通都可以貸款！

土地因為流通性的問題無法跟房屋比擬。而土地的價值容易受周圍環境機能，以及地目和未來議題性相互影響。

與一般抵押貸款不同的是，選擇的土地貸款類型（農地 / 建地 / 工業用地）將取決於您在哪裡購買土地以及打算如何使用土地。通常還需要說明其對土地的預期用途，必須提供借款計劃，例如農地必須有農耕用途，建地必須有興建建物的計劃。

土地貸款年限及利率是多少？

土地貸款年限基本上都介於1～20年之間

一般土地貸款利率分為下列4種 ， 建地價值最高，所以利息最低

土地種類	建地	農地	工業用地	林地山坡地
土地貸款利率	2%～4%	2%～6%	3%起	3%左右如屬保育區或保護基本銀行不會承作

土地貸款利率公式，如下：

• 公式1：利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
• 公式2：利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
• 公式3：平均未償還的本金 = ( 期初未償還本金 + 最後一次未償還欠款 )/2

土地貸款成數如何估算？

土地貸款成數大多落在5～7成左右，主要受到以下的因素影響：

1. 土地種類
2. 土地面積大小
3. 土地現況
4. 貸款人的信用狀況
5. 貸款人的財力證明及收支狀況
6. 附近開發情況
7. 土地形狀(格局方正比較好)
8. 土地所在的使用分區
9. 土地是建地會考慮建築線、容積率與建蔽率

土地貸款申辦條件，只要擁有土地就能申貸嗎？

土地分類不同、貸款價值不同，雖然土地貸款有不動產作為擔保品，但是還是有一些物件是難以貸款的。其中以建築用地最容易申請貸款成功，工業用地、直接生產用地也可能成功核貸。

• 農業使用土地，可以貸款
• 建築使用土地，可以貸款
• 工業用地，可以貸款
• 森林使用土地
• 交通使用土地
• 水利使用土地
• 公共使用土地
• 遊憩使用土地
• 礦鹽使用土地
• 其他使用土地

申辦土地貸款的5個條件

1. 年滿20歲：貸款人必須是完全行為能力人（年滿20歲或未滿20歲已結婚者）。
2. 貸款人名下持有土地：欲申請土地貸款的土地必須登記在貸款人名下。
3. 信用條件良好：貸款人的信用及收入狀況會影響核貸率，如果有信用異常可能會被拒絕申請或是會被降額度。
4. 貸款計畫：根據土地種類不同，貸款計畫的要求也不一樣。
5. 土地抵押權不能有私人設定：土地如果有私人設定，會被拒絕申請。

如何提高土地貸款過件率？

辦理土地貸款時必須要特別注意使用分區，土地使用限制，有沒有出入道路，以及是否有公園用地、機關用地或是其他的計劃用地及需要確認土地上是否有建物，如果有建物而且是未保存登記或是有像鐵皮屋的建物 ，都需要事先確認所有權人是不是跟地主是同一人，如果不是地主擁有的建物，等同卡在土地有被佔用的狀況時，這件土地貸款案件不會被核准 。

銀行可能會因下列幾點因素，降低貸款過件率：

1. 貸款期間如有第三人蓋了建物，或主張建物為他人所有，易發生糾紛」。
2. 最近常發生土地上被倒了廢棄物，土地擔保品較不易控管，每隔一定時間內就去要現場勘察，並拍照存證。
3. 申請人的貸款用途限制很多，除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源，最重要的是要貸款的…「用途」。
4. 因土地其流通性無法與房屋比擬，而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值，簡單來說可能二筆土地位於同一區段但價值會有天壤之別。

持分土地，產權多人共有可以申請持分土地貸款嗎？

持分土地貸款方式有三種：全體同意、土地分割、民間申貸

１、全體土地持有人皆同意

銀行鮮少受理持分土地貸款，只要全體持有人同意就可以申辦，如此一來銀行收到的抵押擔保品，就會是一塊完整的土地所有權。雖然抵押品是多人共同持有，但是對於銀行來說，等於是得到了整筆土地的抵押權，因此銀行比較可能願意受理。

假如持有土地的產權不完整，要以此地向銀行貸款便需要經過全部所有權人的同意才能貸款，且銀行因持分土地之故，認為未來求償過程繁瑣不便，因此也很少過件。

２、持份土地可以嘗試的解套方法：辦理土地分割使所有權獨立

經過土地分割的程序，可以使土地所有權獨立。

如果您持有一塊土地的三分之一，要是能成功說服另外兩位共同持有人，或是經過調解，把屬於您的那一份，分割成為一塊獨立的產權，就能解決這個問題。

但是要注意，法律對於土地的「最小面積」，是有規範的，如果土地本身已經太小，會被禁止分割。例如，農業發展條例第十六條就有規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」

3、民間持分土地貸款

持分土地貸款幾乎都建議找尋民間管道，一來不會留聯徵記錄、也不須特地通知其他所有權人。合法的民間貸款業者，普遍的都能接受利用土地或房屋持份作為抵押品的借貸。

與銀行款比較，民間貸款的手續也簡便得多，不查聯徵，後續的流程也相當快，包括估價、審核、對保、到地政事務所辦設定、撥款。順利的話，最快一天就可以完成。

至於利率，一般民間持分土地貸款利率而言會落在月息1％～3％左右。

✔條件寬鬆：持分土地可貸、小型地可貸
✔審核／撥款快速：備妥應備文件最快當日撥款
✔無須聯徵：不另查信用狀況
✔負債比高可貸
✔信用瑕疵可貸
✔不通知其他持有人

此外，要注意的是，倘若貸款人後來並未按時還款，債權人（民間公司）有權將持分土地拍賣。若被外人買走，後續可能會引發產權處分相關的問題，甚至引起家族糾紛，不可不慎！

銀行有承作土地二胎嗎?

大部份銀行對土地都只承作第一順位的貸款而已。有處理土地二胎的銀行都是針對目前本行的客戶，辦理土地貸款後也還款了一段時間了，需要在次增貸，直接設定成第二順位。假如土地一胎已經借滿了，二胎幾乎就沒空間了。如果是他行已設定了第一順位，除了應用土地轉貸，之外銀行都沒有直接處理土地二胎 。

土地二胎 找誰貸?

例如農會，土地銀行，民間貸款公司等都是申辦土地二胎貸款的管道。不過銀行或是農會都需設定二胎後代清前貸之後設定為一順位的；單純設定二順位的只剩民間土地二胎。

土地貸款管道：銀行跟民間的特色是什麼?

在初步規劃時，都會先以 銀行土地貸款 為第一優先為客戶考量，通常在客戶無法申辦 銀行土地貸款 的時才會建議客戶申辦民間土地貸款。

銀行土地貸款：重視信用條件

銀行主要評估兩點：(1)該土地鑑價價值評估、(2)貸款人本身信用及收入條件。在經過了申請、鑑價、聯徵等手續後，若貸款人資格符合，銀行會提供明確的利率與貸款金額，經雙方同意後進入對保、抵押設定等流程，最後就是撥款。

項目	銀行土地貸款
貸款特色	建地、工業用地所有權全部者,購地或是興建廠房 借款人需信用良好，具固定收入者。
貸款條件	年滿20至60歲之國民不論任何行業 。 建地、工業用地 所有權全部者。 具有保存登記之合法建物，購地或是興建廠房亦符合本專案。
貸款額度	貸款金額視土地鑑價價值成數而定，最高可貸7成
貸款利率	2%~4%(建地) 2%~6%(農地) 3%~6%(工業用地)
貸款年限	1-20年(本利還)
貸款檢附文件	身分證、健保卡或駕照擇一、土地權狀、財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)、印鑑證明、戶籍謄本、銀行存褶封面影本(撥款用)
相關事項	以上核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

民間土地貸款：有價值就能貸

民間土地貸款著重在土地的價值，許多信用條件不良、負債比過高的人會轉而尋求民間機構進行土地抵押貸款。而民間土地貸款就是向民間金融機構（如：融資公司、當舖、私人金主等）借款，惟要注意慎選，別踏進非法民間公司的陷阱。

民間土地貸款利息比起銀行會來得高一些，大約是1%-3%月息，依照貸款成數而定。

項目	民間土地貸款
特色	持分土地可借貸、負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理、免徵信、免保人。 免費估貸、快速放款，沒有區域限制，全省皆可辦理
貸款利率	1%~3%左右(月息)
還款年限	不限(隨借隨還沒綁約)
辦理時間	1~3天
貸款額度	最高7-8成左右
還款方式	1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案)
申貸難易度	只看土地價值不看信用狀況
申貸費用	規費、代書費、服務費
貸款檢附文件	身分證 土地所有權狀正本 印鑑證明 戶籍謄本 自然人憑證IC卡 銀行存褶封面影本(撥款用) 印鑑章

土地貸款流程:

• 一、申請:撥打專線或加LINE-ID:@a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
• 二、估價:提出土地貸款的申請之後，銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額，一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天，民間代書的估價時間約1~2個小時)
• 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
• 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後，銀行或是代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保，對保後直接送地政進行土地的設定。
• 五、設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
• 六、撥款:抵押權設定完成後，即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

土地貸款須準備資料?

借款人如果是個人需提供的資料是

1. 雙證件:身份證/健保卡
2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
3. 在職證明或是勞保異動明細
4. 戶籍謄本或戶口名簿
5. 土地所有權狀
6. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

借款人如果是公司需提供的資料是

1. 公司資料(設立函，營利證，事項卡影本，公司帳戶近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)，公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
2. 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
3. 報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
4. 土地所有權狀
5. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本等這些資料將提供給銀行作為土地估價和審核時的參考文件

土地貸款Q&A

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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