民間二胎是什麼？本文說明民間房屋二胎貸款的好處及優點，還有哪種人適合使用民間二胎貸款，以及民間二胎借款的申請條件。
民間二胎是什麼？
許多人有資金週轉的需求。不過除了利率高昂的信用貸款之外，還有另一種貸款方案，可以將你名下已經有房貸的不動產，進行二次貸款，讓你獲得周轉的資金！
這個貸款方案就是「民間二胎」，接下來就讓我們來了解「民間二胎」是什麼？還有民間二胎的優缺點，幫助你找到適合的貸款方案。
所謂的「N 胎」，就是「第幾順位債權」的意思，而「二胎」就是「第二順位債權人」的意思。
舉個來說：如果你的財產已經抵押給甲了，甲是你財產的第一順位債權人（一胎）；而你又將財產再抵押給乙，那麼乙就是你的第二順位債權人（二胎）。
而「民間二胎」就是利用房屋扣除掉「第一順位房貸抵押權」之後的殘值，進行對該標的殘值的再抵押借款，設定第二順位抵押權。
此時房屋貸款抵押設定出現第二順位債權人，由於第二順位債權人是民間金主，並由民間金主提供融資，因此稱為「民間二胎」。
與之相對的，如果是由銀行當債權人，就是「銀行二胎」。同時，民間二胎也被稱作民間房屋二胎、民間房屋二順位貸款。此外，二胎也不限於房屋而已，車子、土地也都能做二胎。
只要非銀行，都稱為「民間」。申請途經不是經由銀行、郵局、信用合作社等等金融機構進行借貸，通常只要有收取利息的我們就稱之為民間借款。
經營民間二胎金主很多都是比較有錢的職業，例如：上市櫃公司的老闆、投資客、豐富借貸經驗的當舖業者、房仲、退休的銀行經理、國家考試認證的地政士、債務整合人才、代書 、或是知名公司有資金的老闆組合而成對市場有一定了解的人，進行不動產的借貸。 是對於不動產投資相當熟悉的人而並不是不合法黑社會、地下錢莊這類的人。
而金主的目的，純粹是賺取利息，而不是取得房屋土地。
民間二胎貸款的好處？
那民間二胎房貸有什麼好處呢？一言以蔽之，二胎房貸的特點即是：「貸款額度高於信用貸款，貸款利率低於信用貸款」。
- 貸款額度：房屋貸款（最高）＞二胎房貸＞信用貸款（最低）
- 貸款利率：信用貸款（最高）＞二胎房貸＞房屋貸款（最低）
- 貸款期限：房屋貸款（最長）＞二胎房貸＞信用貸款（最短）
從上述的列表我們能看出二胎房貸的優點，就是優於信用貸款，略遜於房屋貸款。所以說，如果你如果房屋尚未進行過房屋貸款，那麼我們貸款通也會推薦你進行房屋貸款來取得資金。
不過如果你原來已經有房屋貸款了，此時又需要其他資金來周轉，這時候二胎房貸，就能提供給你相較於信用貸款更好的貸款條件。
民間二胎利率及額度是多少??
| 項目 | 民間二胎 |
| 貸款利率: | 月息1~3% |
| 還款年限 | 不限 隨借隨還不綁約 |
| 辦理時間 | 1~3天(含鑑價時間) |
| 貸款額度 | 額度最高100% |
| 還款方式 | 1.按月繳息 2.分期償還 (兩種還款方案) |
| 年齡限制 | 20-70歲 |
| 申貸難易度 | 辦理容易！不看個人信用狀況只看房屋價值 |
| 申貸費用 | 服務費、代書費、規費 |
民間二胎與銀行二胎的差異
前面我們提到的是一般二胎房貸的特點，也就是包含民間二胎跟銀行二胎，接下來我們來解析一下民間與銀行的差異。民間二胎相較於銀行二胎，有以下優缺點：
優點：
- 更寬鬆的審核條件，不需看信用評等
- 放款更快速，最快可當日放款
- 彈性、不綁約，可以隨時還款
缺點：
- 利息較貴
簡單來說，民間二胎就是以利息較高作為代價，換得了更彈性、更寬鬆的貸款條件。此外，貸款通也有辦理銀行二胎房貸服務，如果你想辦理銀行二胎也完全沒有問題。
會申辦民間二胎的原因有以下幾點：
- 銀行近期一年內剛貸款無法再繼續增貸銀行房貸。
- 銀行鑑價之後無殘值可以貸款。
- 房屋所有權人的年紀超過65歲以上。
- 房屋或土地是持分的，沒有完整產權。
- 個人在信用上有瑕疵，曾經貸款遲繳或是負債比過高等問題。
- 短時間急需要用到一筆資金。
- 週轉時間不超過一年。
民間二胎的好處與優點
- 放款速度快：有房屋作為擔保品，最快一天即可放款
- 審核較寬鬆：民間二胎不看信用評分，不用看薪轉證明也可貸款，貸款過件率高
- 貸款額度高：民間二胎不受銀行負債比 22 的限制，只要房屋殘值越高，就能貸款越多金額
- 擔保品寬鬆：僅款是持分房屋的標的，也能進行民間二胎貸款
民間二胎與銀行二胎比較表
| 類型 | 民間二胎 | 銀行二胎 | 一般房貸 |
| 擔保品 | 房屋債權的第二順位 | 房屋債權的第二順位 | 房屋債權的第一順位 |
| 辦理時間 | 1~3天 | 1~2星期(含鑑價時間) | 2~3星期 |
| 貸款額度 | 最高100% | 最高300萬 | 房屋鑑價的5~8成 |
| 貸款利率 | 月息1%~3% | 年息3.5%~14%起 | 年息1.6%~3%起 |
| 還款方式 | 1.按月繳息 2.分期償還 | 本息攤還 | 本金均攤還或本息均攤還 |
| 貸款年限 | 不限，隨借隨還無綁約 | 3年-15年（一般7年） | 10年~30年 |
| 申貸條件 | 只要有自有房屋土地即可 | 信用正常，房貸繳滿1年，重新鑑價後扣一胎貸款餘額後還有空間 | 信用正常，想要買房子或是目前有房子 |
| 寬限期 | 沒有 | 沒有 | 1~5年 |
| 申貸費用 | 服務費、代書費、規費 | 帳管費、開辦費、代書費、規費 | 鑑價費／帳管費／開辦費／徵信費／手續費 土地登記規費／書狀費 謄本費／代書費／住宅保險費火險／住宅保險費地震險／轉貸代償費 轉貸塗銷費／ |
| 優點 | 只看房屋價值、免徵信、免保人、快速放款 | 介於信貸與房貸 貸款額度高於信貸 辦理時間少於房貸 | 利率低 有寬限期 期限長 可抵稅 |
| 缺點 | 利息較高 | 依個人授信評分 沒有寬限期 一般房貸需已繳滿一年 貸款金額有限制 利率較高 期數較短 無法以房貸科目抵稅 | 申辦時間長 審核條件多 |
民間二胎適合誰使用？
根據民間二胎的特性，適合給以下五種人使用。
- 適合資金需求高者：由於信用貸款有月薪 22 倍的貸款金額限制，倘若薪資不高、或較少薪資相關證明，可能就無法借到足夠的貸款金額。而房屋二胎通常能貸到原貸款金額的 1~2 成，往往比信用貸款能貸款的金額高。同時間，房屋二胎的利率（3.5~14%）跟信用貸款（3~16%）也不會差異太多，此時不妨當作能貸更多金額的信用貸款。
- 適合無固定薪資者、信用較差者：對於有些特殊職業者，無法繳交信用貸款所需要提供薪資證明等資料，或是信用紀錄較差者，此時如果需要資金、手邊又有房產，二胎房貸就是個不錯的貸款方法。
- 審核期較短，適合急用錢者：相較於房屋增貸跟轉貸，二胎房貸的審核時間較短，審核資料的要求也比較低（如第二點）。而民間二胎可以在 1~3 天放款，對於急用錢者來說相當適合。
- 適合短期週轉者：因為民間二胎貸款大都是「按月計息」，不綁約、也無違約金，貸款者想要短期週轉，民間二胎就能滿足這樣的需求。
- 可辦理持分貸款：由於銀行不會承辦持份房屋貸款，但民間貸款則可以辦理持分的房屋貸款，而民間二胎也能承辦此類業務。
民間二胎利率是多少?
一般而言，民間二胎月息在1%~3%之間屬合理範圍（銀行二胎的利率約落在年息3%～14%之間），依房屋殘值與風險評估後而定。
民間二胎利率高低主要會因為房屋現有的殘值做調整。如果房屋土地本身在銀行貸款後還有很高的殘值，那通常民間二胎利率就會較低，因為對民間金主或是貸款公司的風險較低。
如果房屋本身在銀行貸款後沒有很高的殘值，那通常民間二胎利率就會較高，因為對民間金主或是貸款公司的風險較高，如果是很大的機會出現呆帳，會直接把風險反映在利息及額度上面。
試算民間二胎利息中僅支付利息跟本利還
借款人最在意的除了借款額度以外，另一個是利息，那利息該怎麼支付呢?以下是目前業界最常見的二種利息支付方式。
- 僅支付利息:僅支付二胎的利息，本金部分不需要平均攤還，通常民間二胎公司會先預扣三個月的利息起來，三個月過後開始月繳，一直到還款期限到期。例如二胎借款100萬，利息1.5分，借款人需要預先支付3個月利息4.5萬，所以實拿是100萬-4.5萬=95.5萬(未扣除代書費與服務費)，第4個月開始每個月再付1.5萬利息即可。如果有還了本金，就用扣除還款金額之後下去計息(例如還了5萬 那就用100-5萬=95萬 95X1.5%=1.425萬)。彈性還款。
- 支付本金與利息(本利還):房屋二胎借款公司會先設定借款期間，較常見是2-5年本金攤還，24-60個月再加上每個月的利息，時間到期後，借款也全數還清。這會分有綁約跟沒綁約及利息會不會遞減就要看不同民二胎公司的借款條約內容。
民間二胎的申請條件：
- 名下有不動產者
- 年滿 20~70 歲皆可辦理
民間二胎申請流程
- 申請：撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
- 估價：我們的代書鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。（1個小時內馬上核貸）
- 審核：核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。
- 對保：如果前面流程進行順利，最後代書會與貸款人約定時間，當面簽約和對保，這個流程須由屋主本人親自出席。對保必須事先安排時間，約需要1個小時。地點大多是在當地的地政事務所。
- 設定：對保完成至撥款前，還需要經過第二順位的抵押權設定的程序。
- 撥款：簽約對保後，設定完成時民間金主就會將核貸金額進行撥款。
申辦民間二胎所需的資料？
- 1. 身分證正本(雙證件)
- 2. 戶籍謄本2份(全戶)
- 3. 印鑑證明2份(不限定用途)
- 4. 土地、建物所有權狀(正本)
- 5. 房貸繳款餘額清單(向銀行申請)
- 6. 存摺封面影印本(撥款用)
- 7. 自然人憑證IC卡
- 8. 印鑑章
民間二胎設定登記方式有哪些？如何辦理？
常見民間二胎抵押權的設定方式有：
- 抵押權設定：至戶政機關辦理第二順位抵押權設定，須待一順位的抵押權人行使抵押權的權利滿足後才可行使。若抵押物已無剩餘價值，二順位的抵押權人無法索賠，設定的抵押權同時一併塗銷。
- 抵押權設定+預告登記：設定抵押權之外，債務人若對此抵押品處分（如過戶、買賣、脫產、另做抵押品等）都需經過預告登記之權利人（金主）同意。
- 抵押權設定+信託登記：設定抵押權之外，約定信託財產暫時移轉給權利人管理。信託生效時，受託人已取得信託財產法律上之所有權，故就信託財產而言，受託人為唯一所有權人。舉例而言，若將甲地信託於A，則日後除A之外債權人及法院皆不得對甲地強制執行。
- 抵押權設定+流抵約定：設定抵押權之外，債務人與債權人約定，若已屆清償期限而未清償，抵押物的所有權即移屬於抵押權人所有，即為流抵契約，又稱流質契約。
民間二胎的抵押權設定大多以抵押權設定為主，少數附加預告登記，倘若額度過高時金主可能會要求信託登記、甚至流抵約定，借款人要思考其安全性囉！
民間二胎設定只要準備好
- 土地登記申請書
- 抵押權設定契約書正、副本各１份
- 土地、建物所有權狀正本
- 義務人身分證明文件1份
- 義務人印鑑證明
- 申請人（或代理人）身分證正本、印章資料送件，
即可完成民間二胎設定，抵押權設定二胎主要是用來保障第二順位債權人的權益，一旦借款人無法還錢，債權人還可就不動產拍賣後求償。
通常辦理二胎設定時間需要1~2天的時間
民間二胎設定完成可以調謄本確認，「土地與建物登記簿謄本」是屬於公開的資訊，是自己可以查到的！
謄本申請出來後，會有以下各項資訊：
- 登記日期： 了解設定的時間
- 權利人：知道民間二胎是設定給什麼人
- 債權額比例： 知道這次設定的債權額，是負擔其中的多少部分
- 擔保債權總金額：知道總共設定了多少錢(特別注意此數字未必是實際借款數額)
- 存續期間： 設定的貸款還款期限
- 債務人： 主債務的清償人
- 設定權利範圍： 了解這個土地或建物是拿所有權的多少比例來設定抵押
- 共同擔保地、建號： 此項目最為重要，有時是只有本筆土地建物單純設定抵押，如果這個欄位還有顯示其他的土地或是建物的話，表示這筆土地或是建物已與那些其他的土地或是建物做為共同的償債擔保，此時如果是發生其他筆的土地或是建物遭受強制執行(法拍)時，你的土地建物就需負連帶清償責任。 如果這個情形發生的話，你也可以將那些其他的土地建物之地、建號記錄下來，再去地政事務所申請謄本，並察看”所有權部”，就可以知道你的土地房屋跟誰共同擔保債務了。
有免設定的民間二胎嗎??
如果要找免設定的民間二胎，借貸金額小例如10-50萬可以選擇民間信貸來辦理，不過需要有勞保及薪轉帳號近6個月的出入明細來評估是不是可借民間信貸，屬於無擔保的借款而且利息是2.5~3.5分。如果是沒辦理提供收入證明的資料，只有房屋那就只可以辦理需要設定的民間二胎了。
民間二胎陷阱及注意事項
當您想要辦理民間二胎貸款時，還有幾個常見的陷阱，請您一定要小心：
- 過高的手續費：辦理各項貸款，收取手續費是合理的，但是以正常情況而言，只會在貸款合約成立之後，在撥款時才會扣除手續費，而不會在過件之前就急著收取手續費。手續費的行情，通常是貸款金額的4％～6％左右，因此還是要看您的接受度，建議在申辦前都要問得非常清楚。如果超過行情太多，收取超過10%以上的手續費用， 請您掉頭就走。
- 超過合理範圍的利率：民間二胎利率大約在月息1％～3％左右。如果利率太高，例如每個月要繳10％～50％利息，絕對是非法高利貸集團無誤。
- 以取得借款人房屋為目的的金主：有些金主，在提供借款時，其實是以取得借款人的房屋為目的。他們會在合約中埋入「過戶條款」，一旦繳息出狀況，只要一期沒有按時繳，就逕行將房屋過戶，客戶往往在不知情之下，就失去了房屋。
- 以投資為誘餌的貸款騙局：有些不法集團，會設下一個高利潤的投資陷阱，說服客戶投資，一開始也會真的發放豐厚的分紅，但這其實是「龐氏騙局」的開始。到了一個時候，他們會想辦法說服客戶用房屋申請二胎貸款加碼投資，客戶如果一時被錢沖昏頭，將房屋抵押了，可能不但投資的錢收不回來，連房子也被拍賣，一生心血化為烏有。
民間二胎代償
希望代償並整筆轉貸到銀行或是民間二胎轉貸到我們這，貸款通都有提供這樣子的服務。
- 代償民間二胎轉貸銀行：先提供權狀或是謄本進行估價及目前貸款借款金額是多少?及收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面) ，我們先可以先評估有沒有空間轉至銀行。評估是完全不用費用，若認為有機會代償並轉貸到銀行，我們這會先代償掉你目前民間二胎借款，塗消民間設定後轉貸到銀行房貸。會事先告知您費用和轉貸到銀行的機率。
- 民間二胎轉貸降息：如果是要代償其他業者的民間二胎轉貸到我們這，先提供權狀或是謄本進行估價及目前貸款借款金額是多少?我們先可以先評估有沒有空間轉至我們這。若認為有機會代償並轉貸到我們這，我們會設定成第三順位，設定完成後代償掉你目前民間的借款，塗消前二胎的設定。有預告登記的案件也可以處理。
民間二胎Q&A
免費諮詢，免費服務請洽0975751798或是加LINE@ ID: @a580
資料備齊，設定完成後撥款！
提供權狀或是謄本及目前一胎貸款餘額就可以進行估價！1小時即可知道額度！
民間二胎利率通常都約1%~3%，絕對不會高於3%，所以民間二胎借貸絕對不是高利貸，高利貸的月利率動輒10%以上。
1.不會事先收取費用或是簽訂合約
2.不會收取超過高的手續費用(10%以上)
3.利息不超過行情範圍1%~3%(月息)
4.是否有完整的合約說明及安全的地政司送件審核
5.實地與金主與對保人員當面洽談
預告登記是用來保障請求權人對不動產的權利，進而限制不動產所有權人任意移轉或設定抵押的一種方式。因為沒辦法直接設定成第三順位，要先清償二胎的債權塗消後，才可以設定成第二順位。因代償時沒有設定，對民間金主或是貸款公司在權利上沒保障，大部份金主是不喜歡承作。因風險較高如果有機會承作，收費會比較高。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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